Μετά το 2025 η διαδικασία κτηματογράφησης ολοκληρώνεται σε όλη τη χώρα και ξεκινά μια νέα περίοδος με έμφαση στις δικαστικές διεκδικήσεις. Πρόσφατη απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (698/2025) αλλάζει τα δεδομένα, καθώς επιβάλλει στα Κτηματολογικά Γραφεία την υποχρεωτική εγγραφή τελεσίδικων αποφάσεων χρησικτησίας, χωρίς δυνατότητα αμφισβήτησης.
Με το πέρας της κτηματογράφησης θα μείνουν σε εκκρεμότητα χιλιάδες υποθέσεις ακινήτων, είτε λόγω διαφωνιών μεταξύ ιδιωτών είτε λόγω μη εμπρόθεσμης δήλωσης. Όσα ακίνητα δεν δηλωθούν θα εντάσσονται στην περιουσία του Δημοσίου.
Η σημασία της απόφασης
Σύμφωνα με το δικαστήριο, οι προϊστάμενοι Κτηματολογικών Γραφείων δεν μπορούν να ελέγχουν την ουσία μιας δικαστικής απόφασης ούτε να τη συνδυάζουν με άλλες εγγραφές. Οφείλουν μετά από τυπικό έλεγχο να την καταχωρίζουν στο Κτηματολόγιο, που αποτελεί τον επίσημο φορέα αναγνώρισης και προστασίας ιδιοκτησίας.
Υπόθεση στην Αγία Βαρβάρα
Η απόφαση εκδόθηκε για διαμέρισμα στην Αγία Βαρβάρα. Κάτοικος του ακινήτου από το 1998 ζήτησε να αναγνωριστεί η κυριότητά του μέσω έκτακτης χρησικτησίας, βασιζόμενος σε αμετάκλητη απόφαση του Ειρηνοδικείου Αθηνών.
Ο εγγεγραμμένος στο Κτηματολόγιο ιδιοκτήτης δεν παρέστη στη δίκη, η οποία εκδικάστηκε ερήμην του, και το ακίνητο χάθηκε οριστικά. Η προϊσταμένη του Κτηματολογικού Γραφείου Αθηνών αρνήθηκε να καταχωρίσει την απόφαση στο πεδίο κυριότητας, περιορίζοντας την καταχώριση στο περιθώριο. Το Πρωτοδικείο έκρινε ότι η στάση αυτή ήταν παράνομη και διέταξε την πλήρη εγγραφή, επιβάλλοντας και τα δικαστικά έξοδα στην προϊσταμένη.
Η αντιπαράθεση με τους δικηγόρους
Το ζήτημα αγγίζει μια παλιά διαμάχη για τα όρια ελέγχου των Κτηματολογικών Γραφείων. Ο Δικηγορικός Σύλλογος Αθηνών και η Ολομέλεια Δικηγορικών Συλλόγων ζητούν ενιαίους κανόνες, αλλά και μια ειδική διαδικασία επανελέγχου που θα επιτρέπει τη διόρθωση λαθών χωρίς χρονοβόρες δίκες.
Οι νομικοί τονίζουν ότι η ορθή εφαρμογή του θεσμικού ελέγχου θα επιταχύνει τις συναλλαγές και θα μειώσει τις καθυστερήσεις στις μεταβιβάσεις.
Το σκεπτικό του δικαστηρίου
Το Πρωτοδικείο υπογράμμισε ότι ο έλεγχος των προϊσταμένων περιορίζεται στην τυπική καταλληλότητα της πράξης και δεν εκτείνεται στην ουσία μιας αμετάκλητης απόφασης. Επίσης, δεν απαιτείται ειδική αγωγή όταν πρόκειται για μεταγενέστερη εγγραφή κυριότητας και όχι για διόρθωση αρχικής εγγραφής.
Η απόφαση στηρίχθηκε στο άρθρο 12 του Ν. 2664/1998 και στο άρθρο 1192 του Αστικού Κώδικα, που επιβάλλουν την καταχώριση τελεσίδικων αποφάσεων χρησικτησίας, υπό την προϋπόθεση ότι η αγωγή στρέφεται κατά του φερόμενου ιδιοκτήτη.
Η προϊσταμένη είχε επικαλεστεί αντίθετες διατάξεις του Ν. 2664/1998, υποστηρίζοντας την ανάγκη ειδικής αγωγής. Το δικαστήριο έκρινε ότι ο ισχυρισμός αυτός υπερβαίνει τα όρια του ελέγχου και διέταξε την πλήρη εγγραφή.
Νομικό προηγούμενο
Η απόφαση 698/2025 θέτει σαφή κανόνα: οι τελεσίδικες αποφάσεις αναγνώρισης κυριότητας μέσω χρησικτησίας πρέπει να εγγράφονται άμεσα στα κτηματολογικά φύλλα. Η νομολογία αυτή αναμένεται να αποτελέσει οδηγό για παρόμοιες υποθέσεις πανελλαδικά, ειδικά ενόψει της ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης το 2025.