Μόλις λίγες μέρες πριν τεθούν σε εφαρμογή οι νέοι αυστηρότεροι κανόνες για τα ακίνητα τύπου Airbnb, από 1η Οκτωβρίου 2025, η ΑΑΔΕ προχώρησε σε νέες διευκρινίσεις ώστε να ξεκαθαρίσει το φορολογικό καθεστώς που αφορά ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής.
Οι νέες διευκρινίσεις
Με τον επικαιροποιημένο οδηγό, η ΑΑΔΕ ορίζει ότι:
-
Από 1η Ιανουαρίου 2024, ως βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως 59 ημερών, εφόσον εκμισθώνεται επιπλωμένο και χωρίς καμία υπηρεσία πέραν των κλινοσκεπασμάτων. Ο χαρακτηρισμός αυτός ισχύει ανεξάρτητα από το αν η μίσθωση γίνεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή όχι. Σημειώνεται ότι το όριο των 59 ημερών αφορά κάθε μίσθωση ξεχωριστά και όχι το ετήσιο άθροισμα.
-
Μισθώσεις από 60 ημέρες και άνω κατατάσσονται ως μακροχρόνιες, με υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακινήτου.
-
Αν προστεθούν υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων, η μίσθωση θεωρείται τουριστικό κατάλυμα, που απαιτεί έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.
-
Ακίνητα εντός των 1ου, 2ου και 3ου Δημοτικών Διαμερισμάτων Αθηνών μπορούν να λάβουν νέο Αριθμό Μητρώου (ΑΜΑ), υπό την προϋπόθεση ότι ήταν εγγεγραμμένα έως 31 Δεκεμβρίου 2024. Ενδεικτικά:
-
Νέα σύμβαση λόγω λύσης της προηγούμενης
-
Αλλαγή διαχειριστή χωρίς αλλαγή ιδιοκτησίας
-
Μεταβολή λόγω μεταβίβασης ή κληρονομιάς
-
Επανεγγραφή του ίδιου ακινήτου μετά από διακοπή του ΑΜΑ.
-
-
Νέος ιδιοκτήτης ή διαχειριστής ακινήτου πρέπει να το δηλώσει εκ νέου στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής για να λάβει νέο ΑΜΑ.
-
Σε περίπτωση αναμίσθωσης, κάθε μίσθωση εξετάζεται ξεχωριστά. Για παράδειγμα, μια αρχική μίσθωση 51 ημερών που παρατείνεται σε συνολικά 64 ημέρες, καταγράφεται ως δύο μισθώσεις (51 + 13 ημέρες).
-
Φυσικό πρόσωπο που εκμισθώνει έως 2 ακίνητα χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες αποκτά εισόδημα από ακίνητη περιουσία και όχι από επιχειρηματική δραστηριότητα.
-
Οι μισθώσεις αυτές απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ, εφόσον ο εκμισθωτής διαθέτει έως δύο ακίνητα.
-
Υποχρέωση σε ΦΠΑ 13% υπάρχει όταν φυσικά πρόσωπα εκμεταλλεύονται τρία ακίνητα και άνω, ή όταν εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.
-
Όποιος έχει τουλάχιστον τρία ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, υπόκειται σε ΦΠΑ για το σύνολο των ακινήτων.
-
Για τον υπολογισμό των ακινήτων λαμβάνονται υπόψη οι ΑΜΑ. Εξαίρεση υπάρχει όταν ένα διαμέρισμα δηλώνεται και ως ενιαίος χώρος και ως δύο δωμάτια: σε αυτή την περίπτωση θεωρείται ότι εκμισθώνονται μόνο δύο ακίνητα.
-
Ο ψιλός κύριος ενός ακινήτου δεν μπορεί να είναι διαχειριστής, παρά μόνο ως υπεκμισθωτής.
-
Κάθε αλλοδαπός με εμπράγματο δικαίωμα στην Ελλάδα πρέπει να αποκτήσει ελληνικό ΑΦΜ για συμβόλαια, ΕΝΦΙΑ και δηλώσεις εισοδήματος από μισθώσεις.
-
Σε περίπτωση ακύρωσης κράτησης, αν έχει ήδη υποβληθεί Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, απαιτείται τροποποιητική δήλωση για να δηλωθεί η ακύρωση, ανεξάρτητα από το αν καταβλήθηκε ποσό. Αν δεν είχε υποβληθεί αρχική δήλωση, τότε αυτή υποβάλλεται έως την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα, μόνο αν προβλέπεται καταβολή μισθώματος από την πολιτική ακύρωσης.